Modelo reúne apartamentos administrados profissionalmente, contratos flexíveis e serviços como academia, lavanderia e coworking; capital paulista concentra a maior parcela desse mercado no país.
Por Gabrielle Tricanico | ECONOMIA E MERCADO IMOBILIÁRIO | SÃO PAULO
O mercado de aluguel residencial começa a passar por uma transformação no Brasil, com São Paulo no centro desse movimento. O chamado multifamily — modelo em que edifícios residenciais são estruturados como ativos de renda e operados profissionalmente para locação — avança e transforma a moradia em uma combinação de imóvel, serviços e conveniência.
Na prática, em vez de um condomínio formado por dezenas ou centenas de proprietários independentes, o empreendimento é concebido para permanecer sob controle de um proprietário ou investidor institucional e ter suas unidades destinadas à locação. A administração centralizada permite padronizar apartamentos, contratos, manutenção e serviços oferecidos aos moradores.
O conceito pode incluir imóveis mobiliados e uma estrutura que vai além do apartamento, com academia, lavanderia compartilhada, coworking, áreas para animais de estimação, limpeza, segurança e, em alguns empreendimentos, até serviços de alimentação.
São Paulo lidera a expansão
A capital paulista tornou-se o principal laboratório brasileiro desse novo mercado. Dados da SiiLA apontam forte concentração dos empreendimentos multifamily em São Paulo, impulsionada pelo tamanho do mercado imobiliário, pela concentração de empregos e serviços e pela demanda por imóveis próximos aos principais polos econômicos.
O setor já reúne milhares de unidades residenciais administradas profissionalmente no Brasil e mantém novos empreendimentos em desenvolvimento, indicando que fundos, incorporadoras e investidores começam a enxergar o aluguel residencial como um negócio de longo prazo e não apenas como investimento individual em imóveis.
O crescimento também acompanha mudanças na composição das famílias brasileiras. O avanço dos domicílios ocupados por apenas uma pessoa amplia o mercado potencial para apartamentos menores, mobiliados, próximos aos centros de emprego e acompanhados de serviços.
Aluguel deixa de ser apenas entrega das chaves
Uma das principais diferenças está justamente no produto oferecido. O morador não contrata necessariamente apenas metros quadrados. Dependendo do empreendimento, paga por uma estrutura integrada de moradia e serviços.
Também existem diferentes formatos de permanência. O mercado trabalha com short, mid e long stay, ou seja, contratos de curta, média e longa duração.
Essa flexibilidade aproxima parte do setor residencial de conceitos encontrados na hotelaria, embora os modelos de negócio sejam diferentes. Para investidores, uma das vantagens está na possibilidade de administrar centenas de unidades de maneira centralizada e acompanhar ocupação, receitas, custos e desempenho do edifício como uma única operação imobiliária.
Mercado começa a avançar além do luxo
O multifamily brasileiro começou fortemente associado aos imóveis de padrão elevado. Um exemplo é a JFL, que atua no segmento de locações residenciais flexíveis de luxo em São Paulo. Segundo informações divulgadas sobre o mercado, a companhia opera cinco edifícios na capital, reunindo aproximadamente 600 apartamentos, com aluguel médio na faixa de R$ 43 mil mensais.
Mas a disputa que pode determinar o tamanho desse mercado está fora do segmento de luxo: a classe média.
A combinação de imóveis mais caros, crédito imobiliário pressionado, juros elevados e aumento dos aluguéis abre espaço para empresas tentarem desenvolver produtos destinados a consumidores que procuram boa localização, flexibilidade e serviços, mas não necessariamente desejam ou conseguem comprar um imóvel.
O desafio será fazer essa conta caber no orçamento.
Academia, coworking, lavanderia, mobiliário, manutenção e outros serviços agregam conveniência, mas também possuem custos. Para chegar à classe média em escala, as empresas precisarão encontrar um equilíbrio entre preço, tamanho dos apartamentos, localização e quantidade de serviços oferecidos.
Brasil já tem milhares de unidades multifamily
Dados apresentados pela SiiLA indicam a dimensão que o segmento começa a alcançar. O mercado brasileiro já reúne mais de 14 mil unidades institucionais de multifamily, distribuídas por mais de uma centena de empreendimentos e diferentes cidades.
Além das unidades existentes, milhares de novos apartamentos estão no pipeline, ou seja, encontram-se planejados ou em desenvolvimento.
Embora ainda seja pequeno quando comparado ao tamanho total do mercado brasileiro de locação residencial, o estoque mostra que o multifamily deixou de ser apenas uma experiência isolada e começa a formar uma nova categoria de investimento imobiliário no país.
Crédito e preço dos imóveis ajudam a explicar movimento
O cenário econômico também entra diretamente nessa transformação.
Quando os juros estão elevados, o financiamento da casa própria fica mais caro. Para famílias que dependem de crédito imobiliário, a prestação pode se tornar incompatível com a renda, fazendo com que a decisão de compra seja adiada.
Nesse ambiente, o consumidor permanece mais tempo no aluguel.
Para investidores, entretanto, existe o outro lado da equação. Empreendimentos multifamily exigem volumes elevados de capital para aquisição de terrenos, construção, mobiliário e operação dos edifícios.
Portanto, o crescimento não depende somente da existência de moradores interessados. Depende também da capacidade de fundos, incorporadoras e gestores estruturarem projetos capazes de produzir retorno financeiro mesmo diante de um custo elevado de capital.
Uma transformação que pode redesenhar a moradia nas grandes cidades
O avanço do multifamily não significa o desaparecimento do aluguel tradicional nem da compra da casa própria. O que começa a ganhar espaço é uma estrutura diferente: a locação residencial administrada em escala por empresas e investidores institucionais.
São Paulo reúne condições especialmente favoráveis para essa expansão: população numerosa, preços imobiliários elevados, concentração de empregos, grandes deslocamentos urbanos e demanda por imóveis próximos aos principais centros empresariais.
A transformação pode ter reflexos também no desenho dos novos empreendimentos. Apartamentos menores podem ser compensados por espaços coletivos maiores, coworkings, academias, lavanderias e áreas de convivência.
O imóvel, nesse modelo, deixa de ser comercializado apenas como espaço físico e passa a incorporar uma cesta de serviços.
A grande fronteira agora é saber se um formato que começou principalmente no alto padrão conseguirá ganhar escala entre os consumidores de renda intermediária.
Se isso acontecer, o multifamily poderá alterar não apenas a forma de alugar um apartamento, mas a própria relação do brasileiro com a moradia nas grandes cidades.
